Как расторгнуть договор найма жилого помещения?

В настоящее время широко распространена сдача гражданами принадлежащих им жилых помещений (комнат, квартир, домов) в наем другим лицам. В большинстве случаев нанимателями, т.е. теми, кто снимает жилье, являются посторонние для наймодателя лица.

Между лицом, предоставившим жилое помещение для временного проживания, и лицом, въехавшим в такое помещение, возникают отношения, именуемые договором найма жилого помещения. Закон требует заключения такого договора в письменной форме. Кроме того, письменный договор будет являться гарантией исполнения взаимных обязательств сторон.

Как и любое другое соглашение, договор найма жилого помещения может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон. Однако иногда возникают ситуации, когда одна из сторон существенно нарушает условия договора. Например, наниматель отказывается вносить плату за жилое помещение, либо наниматель без заблаговременного предупреждения наймодателя выезжает из жилого помещения и, тем самым, в одностороннем порядке расторгает заключенный договор.

Согласно положениям гражданского законодательства никто не имеет права в одностороннем порядке отказаться от взятых на себя обязательств, кроме случаев, прямо предусмотренных законом. В вышеперечисленных случаях сторона, право которой нарушено, имеет право обратиться в суд за защитой своих интересов.

Законом предусмотрено право нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения с согласия всех проживающих с ним лиц, при условии письменного предупреждения об этом наймодателя за три месяца. Нарушение указанного условия является основанием для взыскания с нанимателя убытков, причиненных его отказом от исполнения договора, т.е. взыскания с него платы за пользование жилым помещением, которую наймодатель мог бы получить при заблаговременном уведомлении (за три месяца).

Наймодателю предоставлено право в судебном порядке требовать расторжения договора найма жилого помещения и возмещения убытков в случае, когда наниматель не вносит плату за жилое помещение. При этом в законе определены особые условия, при которых возможно обращение наймодателя в суд с требованием о расторжении договора найма жилого помещения в связи с невнесением платы.

Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено при условии, что плата за жилое помещение не вносится нанимателем в течение шести месяцев. Однако в договоре найма жилого помещения может быть предусмотрен и более длительный период времени.

Особые условия расторжения договора найма жилого помещения в связи с невнесением платы предусмотрены для краткосрочных договоров найма жилого помещения, т.е. заключенных на срок менее одного года. Условием расторжения такого договора найма жилого помещения в судебном порядке по инициативе наймодателя является невнесение нанимателем платы за жилое помещение три и более раза после истечения установленного договором срока внесения платы.